日本の住宅ローンはリコースローンといい、物件売却後に債務が残るとその債務にも返済義務が課される事になります。
なので、ローンの返済が苦しくなり、物件を手放す事になった場合は売却後の残債務を可能な限り少なくするのが望ましいです。
そこで近年、「競売」よりも市場価格に近い金額で売却出来る「任意売却」という方法が注目を集めています。
今回は、「任意売却取扱主任者」の私が、「任意売却」について簡単に解説します。
目次
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になり、このままだと競売にかけられてしまう恐れのある不動産を、自らの意思により一般の市場で売却する事です。
また、通常であれば不動産売却と同時にローンの残債を返済しなければなりませんが、債務者は住宅ローンの返済が困難なことから、売却金額がローン残高を下回っていても売却することが可能となります。（金融機関の合意が必要です。）
任意売却と競売の違い
・任意売却 → 債務者（所有者）が債権者（銀行）の合意を得て自らの意思で売却する。
・競売 → 債務者（所有者）の意思とは関係なく、裁判所が強制的に売却処分する。
任意売却のメリットと競売のデメリット
任意売却を選択する事で得るメリット
- 一般市場で売出す為、競売で売却処分されるよりも高額で売却できる。
- 売却代金から、引越しなどの費用が控除できる場合がある。
- 取引の流れは一般の不動産売買と同じなので、近隣などに経済状況を知られる心配が少ない。
- 仲介手数料などの売渡費用も売却代金から支払う事ができるので、お金の持ち出しが必要ない。
- 引越時期も相談できるので慌てる必要がない。
- 売却後、ローンの残債は生活に負担のない金額で返済していける。
競売になってしまった場合のデメリット
- 売却金額が一般市場価格の7割ほどになる。
- 競売申立費用、遅延損害金などが売却後のローン残高に加算される。
- 引越費用などは自己負担となる。
- 裁判所で公開されてしまうので、近隣に経済状況が知れ渡る可能性がある。
- 引越時期は落札から1ヶ月以内となる場合が多く、それまでに引っ越せない時には強制執行になる。
任意売却後、住宅ローンの残債はどうなる？
残債が残った場合
2つパターンがあります。
- 債権者と月々の返済額について話し合い、負担の無い金額で毎月返済していく。
- 任意売却後に自己破産をして借金全てを免除してもらい、再出発する。
どのパターンを選ぶかは残債の額によって判断する事になりますが、私の経験上、自己破産のパターンが多いです。
ひとつの基準として、7年以内に残債を完済出来るのであれば返済を続けることをお勧めします。
なぜかと言うと、自己破産すると「事故歴」がつきますが7年で抹消され、新たにローンを組めるようになるからです。
返済のパターンを選ぶと完済するまで「事故歴」が抹消されないので、完済に7年以上かかるとその分ローンを組めない期間が長くなります。
残債が残らない場合もあります。
任意売却では珍しいですが、もちろん売却金額がローン残高を上回った場合は普通にローンを完済出来ますし、残ったお金は手元に残ります。
結果的には普通の売買と変わりません。いちばん良いパターンです。
任意売却のまとめ
任意売却の最大の特徴は、住宅ローン返済の悩みを解消して新たなスタートを切れることにあるでしょう。
全国的に競売落札件数は減少しているようですが、現場にいると任意売却の相談は増えているように感じます。
今までは、住宅ローンを払えなくなれば競売にかけられ強制執行というイメージが定着していましたが、だんだんと任意売却という債務整理の方法が世の中に広まってきました。
住宅ローンでお悩みの場合は、任意売却という選択肢に目を向けるべきだと思います。
