マンション経営Q&A！ぱらだいちゅ不動産の営業ツール！

これから投資用マンションの営業をする方、又はマンション経営を始める方の為に、私が「投資用新築ワンルームマンション」の営業をしていた頃に使っていた「マンション経営Q&A」の内容をご紹介します。

最初に断っておきますが、この「マンション経営Q&A」は新築ワンルームマンションの販売を目的として初心者でも分かるよう簡略化した物なので、マンション経営に対する私の考えと全て一致している訳ではありません。

マンション経営をする目的って？

A. 目的は人それぞれですが、メリットは大きく分けて３つあります。

・権利的な収入

・保険効果

・節税

家賃で得られる権利的な収入は、自分ではなくマンションに働いてもらい収益を得る！つまり、特許や印税のように自分の時間を使わずに得ることの出来る収入です。

投資用マンションのように、将来的な収益（家賃収入）と万が一の備え（保険）を少額資金で同時に行える商品は少ないかと思います。

ただ、これらのメリットを駆使した最終的なゴールは、個人や家族が抱く夢を実現する事となります。

これらのメリットは手段であって、本当の目的はより良いライフプランの確立です。

マンション経営はギャンブルなの？

A.実はマンション経営もバブルの時期はギャンブル的に扱われていました。

何故かというと、多くの人が売却益を目的として不動産を買いあさったからです。

結果、バブルが崩壊して不動産価格は大暴落し、その経験から「マンション経営はギャンブルだ」という人がいるのでしょう。

しかし、今は金融機関も投機目的の不動産購入にはお金を貸さなくなりました。

そのため、あの「リーマン・ショック」前後でも、新築ワンルームマンション平均坪単価は3％しか減っていないのです。

また、これからのマンション経営の目的は売却益ではなく、家賃による毎月の安定した収入益です。

家賃収入は昔から物価に左右されにくいといわれており、ワンルームマンションの平均賃料は、リーマン・ショック前からほぼ一定です。

ローンはあまり組まない方が良いのでは？

A.負債にローンを使うのはお勧め出来ませんが、資産を購入する為のローンは違います。

「投資用マンション」は負債ではなく、資産となる物です。

「金持ち父さん貧乏父さん」の著者であるロバート・キヨサキ氏は、「資産とは、あなたのポケットにお金を入れてくれるもの。」と言っています。

投資用マンションのローンは資産を手に入れるための手段。

つまり、たとえローンを組んだとしても、最終的には収入が支出を上回り、資産となる商品なのです。

ちなみに、支払った利息は確定申告上の経費となり、単純な支出とは性質が異なります。

火災や地震が起きた場合はどうなるの？

A.確かに火災や地震によるリスクはゼロではありません。

しかし、マンションオーナーは火災保険に加入し、セットで地震保険にも加入するので、経済的な損失を少なく出来ます。

また、火災は入居者の責任によるものがほとんどなので、入居者にも火災保険に加入して頂きます。

もちろん管理組合も火災保険に加入しているので共用部分まで被害が及んだ場合は管理組合の保険を利用します。

地震に対しても、専有部分はオーナーが、共用部分は管理組合が地震保険に加入することでリスクを補います。

長寿国日本において、老後は誰しもが経験することになります。災害リスクと老後リスクを比較したときに、必ず来る老後の備えをあきらめてしまうのは本末転倒だと思います。

マンション経営をしてる人ってどんな人が多いの？

A.サラリーマンや公務員がほとんどです。

地主さんやお金持ちの人が多いイメージがあると思いますが、一室から始められる「投資用区分マンション」はサラリーマンや公務員が意外と多いです。

地主さんは土地をたくさん持っていますが、その土地の立地がマンション経営に向いているとは限りません。

また、最近では年金問題などもあり、将来設計に前向きな若年層も増えてきています。

マンション経営はどのくらい年収があればできるの？

A.現在、マンション経営は金融機関の条件が緩和され、年収500万円前後のサラリーマンやOLでも始められるようになっています。

マンション経営をすると自分の時間が削られる？

A.マンションオーナーのほぼ全員がプロである管理会社に管理を委託しています。

毎月家賃の数％を支払うことで、「建物管理」と「賃貸管理」を管理会社が請け負ってくれるので、自身の時間を削ることなく手軽に始める事が出来ます。

また、販売会社が管理業務を行っている事がほとんどなので、物件購入と同時に契約を交わすことが出来ます。

キャッシュフローをプラスにしないと意味がない？

A.毎月のキャシュフローだけを見るのではなく、総合的に判断することが大切です。

ローンの返済期間を長くすると毎月のキャッシュフローはプラスに向きますが、総返済額は多くなってしまいます。

逆に、ローンの返済期間を短くすれば毎月のキャッシュフローはマイナスに向いてしまいますが、総返済額は少なくなります。

また、マンション経営の運用実績は毎月のキャッシュフローだけでなく、売却時に確定するので、運用実績を伸ばすためにはいかに早く残債を減らすかということが重要です。

投資用マンションのローンを組むと住宅ローンが組めなくなる？

A.一般的なサラリーマンの場合、住宅ローンの借入限度額は年収の８倍、ローンの年間返済比率は35％前後となります。

例えば、年収700万円なら借入限度額は大体5,600万円。

1,600万円の投資用マンションを買ったとしても、まだ4,000万円もの借入枠が残ります。

さらに、住宅金融支援機構の「フラット35」なら、投資用マンションの収入を所得として加算してくれます。

マンション経営は会社の副業規定に違反してしまうのでは？

A.サラリーマンにとってマンション経営が副業と見なされることは少ないかと思います。

例えば、転勤の間に自宅を賃貸に出すことなど当たり前のように行われています。

基本的には、事業的規模（5棟10室基準）以下の不動産経営であれば副業にあたらないとされています。

なぜファミリーマンションよりワンルームマンションがいいの？

A.人口減少と言われる時代の中でも単身者の世帯数は増え続けています。

ワンルームマンションは、ファミリーマンションよりも小さい敷地で多くの戸数を確保でき、比較的都市近郊の好立地な場所に建てられます。

また、単身世帯が増えている事から入居者が付きやすく、価格も安く、初期費用も少ないことからファミリーマンションよりも不動産投資に向いているといえます。

マンションの寿命ってどのくらい？

A.国は様々な物に対して法定耐用年数というものを定めています。たとえば、鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は47年、自動車は6年となっています。

勘違いしてはいけないのが、これは物理的な寿命ではなく、「減価償却」という会計手続きを行うための年数です。

4年で廃車になる車がないのと同じで、法定耐用年数を超えても現役の物件はいくらでもあります。

最近のマンションは100年住宅と言われており、法定耐用年数の倍以上もつとされています。

中古より新築を購入するメリットは？

A.一概にはどちらが良いとは言えません。

新築を購入するメリットとしては下記になります。

・建物に対する保証がある。（瑕疵担保保険）

・設備に対する保証がある。（メーカー保証）

・銀行の評価が高く、ローンが組みやすい。

・建物の傷みが無いので修繕費用を節約出来る。

※この問いについては、私なら断然中古をお勧めします。理由は簡単で、中古の方が圧倒的に利回りが良く、早い段階で収益化する事が出来るからです。

マンション経営で節税できるのはどんな税金？

A.節税できる税金は３つあります。

・所得税

・住民税

・相続税

特に相続税に関しては、2015年1月から相続税の基礎控除額が引き下げられたことにより、課税対象者が大幅に増えてしまいました。

改正前　5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）

現行　　3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

現金と違いマンションは課税評価額が下がるため、課税されるのは現金の20%～30%ぐらいになります。

繰り上げ返済するなら返済額軽減型と期間短縮型どちらがお得？

A.給与が下がると分かっている場合など、一時避難として毎月の返済額を減らしたいのであれば返済額軽減型という手もありますが、運用実績を重視し、総返済額で見るなら期間短縮型の方がお得といえます。

マンション経営Q&A！まとめ

この内容は冒頭でも説明した通り、マンション経営に対する私の考えとは関係ありません。

ですが、これから投資用マンションの営業をする方やマンション経営を始める方にとっては役立つ部分もあるかと思いますので、参考にして頂ければと思います。