投資用マンションのしつこい電話営業の実態と対処法！

自宅や勤務先に、「不動産投資」や「マンション経営」などと言って、投資用マンションの購入を促す電話が掛ってきた経験のある方は意外と多いのではないでしょうか。

私も以前は「投資用新築ワンルームマンション」を販売する会社に勤めていた経験があり、毎日のように電話営業をしていた時期もありました。

大概の場合、不動産投資の電話営業は「投資用新築ワンルームマンション」の販売が目的となります。

不動産投資の営業マンにも生活がありますので否定するつもりはありませんが、度が過ぎた電話営業には迷惑を被っている方がいるのも事実です。

しつこい営業にうんざりしていた方や、なかなか断れずに困っていた方もいるでしょう。

営業を受ける側のニーズに商品が合っているのであれば良いかと思いますが、そもそも電話営業のイメージが一般的に受け入れられにくいのは明らかです。

今回はそんな不動産投資の電話営業に不信感や苛立ちを持たれている方に向け、不動産投資の電話営業の実態をお伝えいたします。

投資用マンション！しつこい電話営業の謳い文句！

まず、この手の電話営業の目的は「投資用新築ワンルームマンション」の販売であり、マンションを購入して賃貸で貸す事により、家賃収入を得るといった内容で、いわゆる大家業の事をいいます。

代表的な謳い文句は下記になります。

・年金対策 → 「年金だけでは老後が不安なので足りない分を家賃収入で補いましょう！」

・生命保険の節約 → 「団体信用生命保険が生命保険の代わりになるので保険料を節約出来ますよ！」

・税金対策 → 「申告により所得税の還付と住民税の減額が見込めますよ！」

・インフレ対策 → 「インフレで現金の価値が目減りした場合などに備えて資産を分散しておきましょう！」

この記事は不動産投資を勧める為の記事ではありませんので、代表的な謳い文句だけをご紹介しましたが、ざっとこんな感じです。

もちろん良い事ばかりではありません。

マンションが空室になれば家賃収入も無いので自己資金を捻出しなければならないリスクなどがあります。

投資用マンション！しつこい電話営業のターゲット！

属性

では、どのような方がターゲットになるのかと言うと、ズバリ！「マンションを買える属性の人」です。

その属性とは、年収が500万円以上で年齢が50歳未満の方というのが一つの基準になります。

現金で購入出来る人であれば属性なんて関係無いのですが、マンションは高額ですので殆どの方がローンを利用します。

ただ、住宅ローンと違い、投資用ローンは審査が厳しく、ある程度収入があって長期にわたる返済能力がある人でなければ融資が受けれません。

現在は年収が200万円程でも返済能力があると判断されると融資を受けれる銀行さんもあったりしますが、不動産投資の営業マンは「買い増し」といって同じお客様に2件目、3件目と追加で買ってもらうことを念頭におきます。

なので、同じ労力を使うのであれば2件目、3件目を買える年収があるであろう人をターゲットとする方が効率が良いという分です。

ターゲットになりやすい職業

・医者（定番ですが、私の頃はすでに大手が殆どのシェアを占めていました。）

・弁護士（私が勤めていた会社では営業する事はありませんでした。）

・民間航空操縦士（電話の取り次ぎが難しいので紹介営業が多かったイメージです。）

・大学教授（どこの会社も比較的よく電話する職業でした。）

・学校の校長先生（何度か校長室で商談しました。）

・幼稚園の園長先生（社会福祉法人の場合は年収によります。）

・薬剤師（私の会社では決定率ナンバーワンでした。）

・臨床検査技士（私の部下がよく電話をかけていました。）

・看護師（部長クラスでないと厳しいイメージです。）

・上場企業の会社員（紹介営業が多かったです。）

・警察官（一時期よく駐在所に電話していました。）

上記は一例ですが、どの職業も年収が高額だったり安定していることが特徴です。

投資用マンション！しつこい電話営業の手口！

購入に至るまでの流れ

まずは一連の流れを簡単に説明いたします。

電話を掛ける。
アポイントを取る。
商談をする。
申込みを貰う。
ローンの事前審査を通す。
マンションの契約を結ぶ。
ローンの本審査を通す。
銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ。
マンションの決済と引渡しをする。

一般的には上記のような流れで話が進んで行きます。

投資用マンションですので、新築とはいえ引渡し日までには入居者が入っていることが多いです。

マンションを買う気が無い場合は、アポイントを取らせないように電話の段階での対処が必要となります。

見込客リスト

見込客とは、マンションを買う見込みがあると営業マンに判断された方です。

この見込客リストは営業マンが個々で管理しているものであり、見込客の属性や人柄など、会話の中で得た情報をノートに書いていきます。

基本的に営業マンは電話を掛けて見込客リストを作り、その見込客に何度も電話を掛けて育てていき、時が満ちたらアポイントを取って次のステップへと進んでいきます。

ここで注意するポイントは、決して営業マンと仲良くならない事です。

繰り返し電話を掛けてくる営業マンと次第に仲が良くなり、実際に会って話を聞く事になり、気が付いたらマンションを契約していた！というのがおなじみのパターンです。

仲良くなると断りづらくなります。

見込客と判断する基準は営業マンによって違いますが、私の場合、5分以上話せて断りベタだと感じたら見込客と判断していました。

なので、いちいち相手にせず直ぐに会話を終わらせる事が重要です。

そもそも興味の無い話に付き合う必要がないのです。

アプローチ

会社によって電話でのアプローチの仕方はさまざまですが、いくつか紹介致します。

メリット押し

不動産投資のメリットを前面に押し出して相手の興味を引くやり方。

いわゆる正統派スタイルです。

会社押し

上場企業となるとテレビCMなどで大々的に宣伝してますので知名度もかなりの物です。

そうなると会社の名前だけで相手の興味を引くことも難しくありません。

上場企業ならではのやり方です。

ゴリ押し

威圧感のある口調で話の主導権を握り、強引に話を勧めるやり方。

よく問題になっている最悪なパターンです。

色押し

商品とは全く関係のない話から相手との距離を縮めるやり方。

時間は掛かりますが有効なやり方です。

投資用マンション！しつこい電話営業の対処方法！

まず知っておかなければならない事は、営業で電話を掛ける場合、業者は発信専用ダイアルを使うという事です。

例えばこちらからクレームを入る為に掛かってきた番号に掛けなおしても電話は繋がりません。

業者にクレームを入れる場合は、しっかりと業者の名前を確認し、その業者本体の番号を調べる必要があります。

見込客リストに載らないこと

見込客リストに載らなければ繰り返ししつこく電話が掛かってくることもありません。

優しい人程見込客リストに載ってしまい、営業マンからしつこく追客を受けてしまいます。

心を鬼にして断りましょう。

効果のあるあしらい方

即切り

営業と分かった瞬間無視して切る！

これが一番効果的です。

わざわざ営業マンに付き合う必要はありません。

躊躇無く切る勇気を持ちましょう。

再度掛かってきた場合は再度躊躇無く切りましょう。

沈黙で営業マンの心を折る

一言も話さず沈黙を貫いて下さい。

そして営業マンのトークが尽きた時に一言、「もういいか？」と言ってやって下さい。

二度と掛けてこないでしょう。

責任を問う

「あなたに手を取られているせいで困っている社員（生徒）が大勢います。あなたに事の重大さが理解できますか？」

これを言ってまだ話を続けてくるようなことがあれば「宅建業法違反」です。

しつこい勧誘が続く場合

宅地建物取引業法違反に当たる場合があります。

監督官庁に相談しましょう。

投資用マンションのしつこい電話営業の実態と対処法まとめ！

不動産投資の営業マンは鉄のハートを持っているので、普通に断るだけだと効果は薄いです。

その為しつこい場合は強気の対応が必要になります。

今の時代、ネットを使えば職業別で会社や学校の電話番号なんて直ぐに出てきますので、個人情報など無くても電話営業はできます。

営業電話が掛かってきても焦らず相手にしない事が大切です。

万が一契約してしまった時にはクーリングオフという制度もありますので安心して頂ければと思います。