不動産売買契約の解除については、契約時の重要事項説明にて宅建士から説明がありますが、記載されている内容が難しかったり、説明する宅建士の言い回しが分かりづらかったりと理解しにくい場合があります。
契約の解除についてはいざという時の為にもしっかりと理解しておく必要があり、何も分からないまま契約を進めると思わぬ不利益を被る可能性もあります。
そこで私が契約の解除について分かりやすくまとめてみました。
重要事項説明書には契約の解除に関する事項が７項目記載されています。
物件や契約の内容によって適用される項目は変わってきますが、重要事項説明書を見ると、適用される項目にはチェックが入っていますので簡単に確認する事が可能です。
今回は、重要事項説明書に記載されている７項目の契約の解除に関する事項について、１つずつ簡単かつシンプルに解説します。
目次
「契約の解除」とは
「契約の解除」とは、契約を遡及的に消滅させることです。
つまり、契約は無かった事になります。
また、その契約は締結前に遡って最初から無かった事になる為、相互に履行済みの債務がある場合は、元の状態に戻すよう相手に請求することが出来ます。
不動産取引における契約の解除！①手付解除
不動産売買契約では買主から売主に対して「手付金」の授受が行われます。
「手付解除」は契約の解除を申し出る側が、契約で定めた手付金の額の損失を受ける事で成立します。
「手付解除」の条件は下記になります。
買主の都合で解除する場合・・・・・売主に渡した手付金を放棄する事により契約を解除できます。
売主の都合で解除する場合・・・・・受領した手付金を返還し、さらに手付金と同じ金額を買主に支払うことで契約を解除できます。
「手付解除」は解除する側の一方的な都合で行うものなので、不動産屋の仲介手数料の請求権はなくなりません。
不動産取引における契約の解除！②引渡前の滅失・損傷の場合の解除
不動産売買契約締結から物件の引渡しまでの間に、天災地変など誰の責任でもない事由によって物件が利用できない状態になった場合、契約を白紙に戻す事ができます。
白紙に戻すので、その契約自体が最初から無かったという扱いになります。
その為、売主は買主に受領した手付金を全額返金しなければなりません。
そもそも契約自体が無かった事になるので、不動産屋の仲介手数料の請求権も無くなります。
不動産取引における契約の解除！③契約違反による解除
不動産売買契約は売主及び買主双方が債務履行の義務を負う「双務契約」です。
その為、どちらかが債務の履行を拒否した場合などはペナルティーとなり、相手方に違約金を支払い契約を解除する事になります。
契約違反となる主な事由としては下記のような事があげられます。
・買主が物件の残代金を支払わない。
・売主が物件を引き渡さない。
違約金の額は売買代金の10％相当額と定める事が多いです。
違反による解除の為、不動産屋の仲介手数料の請求権は無くなりません。
不動産取引における契約の解除！④反社会的勢力の排除条項に基づく解除
反社会的勢力の方と不動産取引を行う事はできません。
反社会的勢力や反社会的勢力に加担した契約である事が発覚した場合は契約違反となり、その相手側に売買代金の20％相当額の違約金を支払わなければいけません。
さらに、取得した不動産を反社会的勢力の活動拠点とした場合などは売買代金の80％相当額の違約金を支払わなければなりません。
この場合、違反した側への仲介手数料の請求権は無くなりません。
不動産取引における契約の解除！⑤融資利用の特約による解除
基本的に住宅ローンの事前審査を通過して不動産売買契約へと進みますが、契約後、万が一住宅ローンの本審査に通らなかった場合、現金が無ければ買主は不動産を購入する事ができません。
そのような時の為に「住宅ローン特約」という特約があり、買主はその不動産売買契約を「白紙解除」することができます。
もちろん契約が白紙となる為、不動産屋の仲介手数料の請求権も無くなります。
不動産取引における契約の解除！⑥契約不適合責任による解除
取引した物件の種類や品質が契約の内容と違う場合（契約不適合）、買主は売主に対し期間を定めて物件の修復を催告した上で、契約をした目的が達せられないとき（修復しても対象物件に住めない場合）に限り契約を解除することが出来る。
この場合契約は「白紙解除」となるが、仲介手数料についてはすでに不動産屋に支払った後の話になるので、返金などについては不動産屋に落ち度があるかどうかで決まります。
不動産取引における契約の解除！⑦譲渡承諾の特約による解除
取引対象の不動産の敷地が「借地権」の場合にのみ関係してくる解除要件になります。
「借地権」については下記の記事をご覧下さい。
売主が「借地権」を買主に譲渡する場合、地主の承諾（賃借権譲渡承諾書）が必要となります。
売主が地主から「賃借権譲渡承諾書」を取得できない場合、債務を履行することができない為、契約を「白紙解除」することができます。
もちろん不動産屋の仲介手数料の請求権も無くなります。
不動産取引における契約の解除！〜まとめ〜
不動産取引において、「契約の解除」に関してはトラブルが多く発生します。
不動産取引では大きいお金が動きますので、自己防衛として「契約の解除」に関する最低限の内容は理解しておくようにしましょう。
